从历史上看，只有机构能够成为 REITs（房地产投资信托）的一部分，REITs 由拥有或为一系列房地产领域的创收房地产提供资金的公司组成。
一家名为 Flock Homes 的初创公司希望为房东提供类似的能力，让他们拥有由多个房产组成的投资组合的股份，并且它刚刚为这项工作筹集了 2600 万美元的 A 轮融资。
Andreessen Horowitz (a16z) 领导了此次融资，其中还包括 1Sharpe Ventures（由 Roofstock 联合创始人兼董事长 Gregor Watson 领导）和 Human Capital 以及现有支持者 Susa Ventures、Primary Venture Partners 和 BoxGroup 的参与。
创始人 Ari Rubin 从商学院辍学，以追求他在这家初创公司背后的理念，这家初创公司于 2021 年 5 月在科罗拉多州丹佛市上线，有四家住宅。它的典型用户是拥有一到四个单元的单户住宅的房东，他们不一定想摆脱他们的投资，但也不想再处理管理它的问题。
“Flock 从房东那里购买了房产，然后房东获得了这个拥有一堆房子的合伙企业的股份，”鲁宾向 TechCrunch 解释道。 “他们可以保留拥有房地产的所有好处，而无需承担任何纳税或维护等负担。”
一旦财产进入 Flock，公司就拥有并经营这些资产。鲁宾说，与此同时，房东随后获得了类似于房地产投资信托基金的多元化投资组合的股份。
因此，拥有 500,000 美元房屋的人可以将其出售给 Flock 并取回价值 500,000 美元的基金股份。随着投资组合的价值升值，股票也会升值。
“他们还获得了所有租金收入的份额，我们收集并保留一部分用于维护、财产税和保险，”鲁宾说。 “然后我们在分配中支付剩余部分。”
有些人决定将他们的收益再投资，而另一些人则选择现金流，随着时间的推移能够赎回股票。
“不过，大多数人都想永远持有他们，靠收入为生，并将他们传给继承人，”鲁宾说。 “所以它也可以作为遗产规划工具。但无论哪种方式，他们都可以将自己的所有权置于自动驾驶仪上，并以多元化的收入为生。”
该公司通过担任基金的资产管理人并收取管理费来赚钱，管理费是某人账户价值的1%。它声称如果房东按照传统方式出售房屋，可以为房东节省税收和其他“摩擦”。
如今，Flock 在丹佛、奥斯汀、德克萨斯和堪萨斯城的投资组合中拥有 110 套房屋。该公司计划今年在西雅图和“更多市场”推出。
“长期以来，机构一直通过称为 721 Exchange 的机制来执行此操作，需要大量的律师和税务专业人士以及复杂的文件才能使其发挥作用。我们正在构建技术以简化该过程，”鲁宾说。 “我们正在采用已经存在了几十年的东西，并正在使用技术让更多人更容易获得它。”
该公司的目标是建立一个标准化的房屋组合，例如，它不会包括在帕洛阿尔托以外的价值 2500 万美元的豪宅。它使用第三方估值模型来得出房屋的公平市场价值。
它的工作方式是房东通过 Flock 的网站提交有关房屋的信息。 Flock 团队随后使用专有估值系统得出总体估值，然后根据房屋中的维修和延期维护量对最终价格进行调整。鲁宾说，与 iBuyer 不同，该公司“从不从房屋价值中获利”。
他说：“我们专注于确保该系统对每一位业主来说都是公平和透明的。”
但是，如果房屋贬值怎么办？鲁宾说，前期的目标是只包括具有更大上涨潜力的房屋。
鲁宾说：“我们寻找能够为其他将房屋放入 Flock 的房东和业主增值的房屋。” “我们不知道市场将长期做什么。也许它会继续上升和下降。但我们只选择那些我们有信心能够高效运营并为业主提供真正良好的回报并为居住在那里的居民提供良好体验的房屋。”
图片来源：群居
去年 3 月，Primary Ventures、Susa Ventures 和 BoxGroup 共同领导了 Flock 的 650 万美元种子轮融资，因此此次最新融资使其总股本达到 3250 万美元。它拥有 17 名员工，在丹佛和旧金山设有双重总部。
它计划利用此次筹集的资金继续发展其技术并进行招聘。鲁宾说，该公司采用轻资产模式运营，因为它不需要现金来购买房屋，而是使用人们从房屋中滚滚而来的资金。
A16z 的普通合伙人 Alex Rampell 认为，作为房东的一个问题是，仅仅退休可能非常困难。
“拥有股票和债券可以为你提供被动收入和资产增值，但作为房东意味着你需要修厕所、担心空房、寻找租户等等，”他说。 “另一边的草总是更绿，除非你想享受退休生活，真的需要给草浇水才能找到新的租户。”
他被 Flock 允许任何房东将其房产纳入其创建的投资组合的能力所吸引，同时仍为前房东提供相同的收入来源，而不会立即产生税收后果。
“在此过程中，它正在组装一台强大的机器来聚合许多房产，使投资者的准入民主化并改善居民的技术体验，”Rampell 补充道。
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