58安居客房产研究院:2022年4月北上广深租赁市场供需分析

一、 租赁市场热度回落,挂牌租金走势趋弱。

4月,一线城市整体租赁市场热度回落,挂牌租金走势趋弱。一方面,深圳、上海、北京相继受疫情影响,城市内流动性受限,租赁供需热度双降。另一方面,步入二季度淡季市场需求转弱,叠加疫情带来的不确定性,卖方市场下,预计未来挂牌租金上行承压。

分城市具体表现来看,受到疫情影响租赁市场热度回落,叠加市场进入需求淡季,北京挂牌租金环比小幅回落,下跌2.2%,价格仍维持在101.3元/㎡/月的挂牌水平。受疫情影响,4月以来上海城市静态管理,导致租赁供需短期方向不明朗,4月挂牌环比上涨1.6%,基本维持在82元/㎡/月左右水平,但由于疫情阶段,房东调价或上下架房源不便,挂牌租金的市场反馈存在一定滞后性。

此外,随着深圳疫情影响的逐步结束,市场需求有所回暖,本月挂牌租金上涨2.2%。4月,广州租赁市场供需热度大幅下降,挂牌租金环比持平,仍维持在55元/㎡/月水平,环比上涨0.8%。

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与此同时,疫情影响下,4月各城市区域挂牌套均租金表现差异较大。北京整体相对稳定,仅2个区挂牌租金环比下跌,西城区涨幅最高,达11.9%。上海受疫情影响较大,各区域涨跌占比各半,整体波动幅度较小。深圳仅3个区域上涨,坪山表现较好;广州各区域挂牌租金基本全线回落。

一、 疫情影响下,租赁市场供需环比下跌

1、城市整体供需对比情况

4月,租赁市场热度在疫情影响下骤然转变,一线城市租赁供需环比均呈下跌态势。上海受疫情影响,本月租赁挂牌供应和需求热度分别下滑53.3%、59.5%,市场表现低迷。北京部分区域受疫情影响,挂牌供应环比由上涨转下跌,而需求热度下跌近15%。

深圳由于疫情影响趋于结束,市场表现相对稳定,但需求恢复仍较弱,本月环比下跌2.2%。此外,由于租赁旺季的结束,广州的挂牌供需和需求也均下跌近20%。 

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2、城市区域供需对比情况

Ø 北京:区域供需波动差异大

4月,租赁市场进入需求淡季,叠加疫情带来的不确定性影响,人口跨域流动性弱化,北京租赁市场供需环比下降显著。朝阳、东城、大兴、昌平等4个区域租赁挂牌供应环比跌幅超过10%。与3月热度截然相反,各区域需求热度全线走弱,仅通州、密云下滑幅度较小,其他区域热度环比下跌均超10%。

4月,北京各区域挂牌租赁分布结构稳定,波动幅度在-0.4%~0.3%。租赁需求方面,海淀、东城及西城区占比小幅上升0.7%、0.6%、1.1%;朝阳、丰台区占比小幅下降,在1%以内。

 

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Ø 上海:各区域供需热度环比下跌6成

4月,由于受疫情影响,上海各区域租赁供需均全线大幅下滑。一方面,受疫情影响,人口流动受限,各区域供需分布结构基本无变化,另一方面,经过疫情的持续发酵,4月租赁挂牌量和需求热度环比大幅回落。各区域挂牌租赁房源量不同程度下跌,环比降幅50%~80%,各区域需求热度环比下降近60%。预计,租赁市场供需情况将随着疫情结束后逐步恢复正常。

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4月,由于受疫情影响整体供需大幅下滑,各区域挂牌供应及区域需求分布变化不大。浦东供应占比上升1.4%,嘉定供应占比下降1.1%。需求热度方面,闵行、普陀需求热度上升1.3%、3.6%,浦东、嘉定环比下降1%、2.8%。

4月上海各区域租赁挂牌供应均呈环比下降。随着疫情影响的持续发酵,4月租房需求热度大幅回落。挂牌供应方面,虹口、静安、奉贤环比下降超70%;需求方面,各区域需求热度均环比下降超60%,静安、虹口、黄浦环比下降分别达到70%、70%及74%。

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3、租赁价格供需分布情况

4月,各城市整体租赁挂牌价格结构相对稳定,环比波动在0.5%上下幅度。受到疫情影响,各城市租赁需求差异较大。随着疫情影响的结束,深圳对于低价格需求有所增加。北京、上海、广州,低价格段的租赁需求占比下降显著,中高价格段需求占比有所提升。

广州、深圳,501~1500元/套/月需求占比超30%,北京、上海4001~6000元/套/月需求占比在17%左右。整体来看,低价格段供需相对紧张,而中高端价格供应供大于求。

4月北京租赁挂牌房源各价格段分布整体稳定,环比波动在0.5%的幅度。4000元/套/月以下的价格需求下降2.5%,4001~6000元/套/月的需求上升1%,6000元/套/月以上的价格需求上升1.5%,中高端需求有所上升。

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4月上海租赁挂牌房源中低价格和高价格段供应减少,而2500~6000元/套/月供应增加1.1%。受疫情影响,2000元/套/月以下需求减少6.5%,3000元/套/月以上需求增加6.9%。

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4、租赁户型供需分布情况

4月各城市租赁挂牌供应结构稳定,环比波动在1%以内。与3月相同,北京1室、3室供应占比小幅提升,2室供应占比下降。深圳1室、2室供应下降,而3室及以上供应占比提升。上海2室供应提升,而3室供应占比下降。

需求方面,北京、上海对1室需求环比上升,2室及3室需求下降。深圳对3室以上的大户型需求上升。广州需求变化尤其显著,1室需求下降5.8%,2室需求上升4.1%。

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5.租赁房源装修供需分布情况

4月,北上深对精装修的供需占比有所提升,简装供需占比下降,以深圳的变化最显著,而广州租赁装修供需结构基本无变化。

4月,北京、上海、深圳精装修租赁需求环比提升2.3%、2.6%、4.7%,而对应的挂牌供应环比提升4.5%、0.3%、4.5%。尤其,随着疫情影响的结束,深圳市场对豪华装修的需求上升明显,而简装的供需占比下降均在7%左右。

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