第一太平戴维斯:2022年第三季度上海住宅市场分析

2022年疫情以后,为助力上海经济复工复产,楼市供给节奏明显加快,“一月一批次”、每月万套的供应释放了积压的需求,土地市场复工开局反映积极活跃,前三批次揽金2713亿元,第四批次土地或将年内入市。

01、楼市政策

观点纵览

2022Q3以来,楼市政策较上半年整体趋松,多维度密集出台房地产利好政策,一系列楼市宽松政策相继出台,有助于刺激刚需及改善需求,提振市场信心。

1-9月上海楼市政策一览 

疫情后,稳楼市政策连续出台,从信贷端、税收端、供给端、购买端等多维度定向有限放松,促成上海房地产市场迅速走出疫情阴霾并带动经济复苏。

1.20

央行降准 放松贷款

1年期、5年期LPR各下调5个基点,首套房贷利率从5.00%降至4.95%,二套房贷利率从5.70%降至5.65%。

4.12

临港放松限购

本市户籍人才个税或社保满1年即可于临港购房,在2022年重点支持单位工作的可缩短至3或6个月。

5.20

二次降准 放松贷款

5年期LPR下调15个基点,首套房贷利率从4.95%降至4.8%,二套房贷利率从5.65%降至5.5%。

5.29

《沪五十条》出台

《上海市加快经济恢复和重振行动方案》发布一系列利好,加大房地产减税力度,全方位支持人才落户、购房,加快旧改、城市更新,加快商品房供应等。

6.07

放宽留学生 研究生落户

范围覆盖留学生、硕士毕业生,在沪“双一流”高校应届本科毕业生等。

8.22

三次降准 放松贷款

1年期、5年期LPR各下调5个、15个基点,首套房贷利率从4.8%降至4.65%,二套房贷利率从5.5%降至5.35%。

9.30

公积金降息 置换退还个税

5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。2022年10月1日至2023年12月31日购置住房符合条件者可“全额或部分退还已缴纳的个人所得税”。

三季度重要楼市政策——三大政策出台维稳市场信心

9月30日,财政部等多个部门密集出台全国性楼市松绑政策,涉及公积金利率、首套房贷款利率和退税,由于政策有一定滞后性,暂未对楼市产生过多助推作用。

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政策一:首套公积金贷款利率再次下调 

政策内容:

自2022年10月1日起,首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。这个政策时隔7年再次下调,对于使用公积金贷款的朋友来说,将进一步降低购买成本。据悉目前该政策苏州已经开始执行。而且苏州贷款最高额度可以达到90万,对于刚需首套客户来说这个政策还是比较实用的。无疑是给首套客户降低了月供压力。

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政策二:阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限

适用范围:

按照要求,此次允许下调新发放首套住房贷款利率的城市主要针对2022年6-8月份的新建商品住房销售价格环比、同比均连续下降的城市。业内人士认为,此次央行明确了房价过冷的城市可以运用这项工具,即主要针对房地产市场疲软城市。

预计有23个城市符合要求。其中二线城市8个,三线城市15个。包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

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政策三:1年内置换买房,已缴个税予以退税优惠!

9月30日,财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。这一消息,无疑利好房屋置换需求的家庭。

退税优惠

公告表明,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人:

1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税。

2、新购住房金额小于现住房转让金额的,按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

金额认定

【现住房转让金额】该房屋转让的市场成交价格。

【新购住房(新房)】购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格。

【新购住房(二手房)】购房金额为房屋的成交价格。 

退税条件

1、必须在同一个城市

纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。

2、必须是产权人或产权人之一

出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关,应为新购住房产权人或产权人之一。

目前,上海对于出售满五唯一的住房,是免征个人所得税的。因此,主要是影响非唯一住房的卖家,具体上海会如何执行,需要进一步向各区房地产交易中心了解情况。

二十大与房地产

二十大再提“房住不炒”、“租购并举”,未来住房制度建设将全面提速

中共二十大报告中,在“增进民生福祉,提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向。此次再次重申了“房住不炒”将成为我国长期坚持的楼市行业定位,未来的发展点立足于保民生、提品质。

“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”与十九大一致。但未来预计“租购并举”的发展将提速。

 “房住不炒”统揽住房工作全局,“租购并举”是我国进一步推进住房制度改革,探索房地产发展新模式。

后市预判

二十大以后,“把握新发展阶段,贯彻新发展理念,构建新发展格局”将成为未来宏观政策制定的三大逻辑,随着外部环境的变化,世界格局的重构将对我国未来产业结构产生重大影响。内部环境同时也面临新旧动能驱动的转化,在重设中国经济增长的动力参数比重时,“房地产、基建、金融”的三角循环未来将被“科技、产业、金融”的高水平循环更替,可以预见“房住不炒”的行业方针短期内不会改变。

02、土地市场

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土拍规则不断完善优化调整,更多企业有机会参与出现在土拍市场;宅地缺少内中环土地供应,集中于外环以外的区域,其中五大新城依旧为供地主力;参拍热度有下滑的趋势,平均溢价率下滑明显,底价成交比例超六成,优质地块扎堆明显,央企、国企成为土拍主力。

土拍规则小幅调整,增加随机值数量,加强公平性

第一批次规则放松

 本批次地块均采用挂牌方式出让,有效申请人即为竞买人。无需打分,直接竞价,利好低分企业,降低优质地块参拍门槛,鼓励多参与。

 账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金金额后的自有资金金额。成交保证金也相应下调。

第二批次  延续新规

第三批次  增加随机值

一次书面报价结束后,若有效报价超过二个不足六个的,系统将新增相应数量的“随机值”,至有效报价加随机值总计六个。

当前集中供地政策下的上海土地竞价规则

◆ 举牌竞价(价高者得)+一次书面报价(触及中止价)

◆ 设置房地联动价;加设中止价和一次书面最高报价:

① 两个有效报价,价高者修改报价,新报价小于等于平均价且大于价低者报价,即为竞得人。

② 三个及以上有效报价,报价与平均价价差的绝对值最小的报价人为竞得人;价差相同,报价低者为竞得人。

③ 一次书面报价环节首次出现两家相同报价时,触发“随价值”计入一个有效报价,所有已提交报价的竞买人 修改报价;若再次出现相同报价,相同报价的竞买人修改报价直至无重复报价,重新计算平均值价差。

土拍热度有所走低,平均溢价率下降明显

受疫情影响,22年集中供地节奏较21年明显提升,自6月一批次土拍结束后,7月二批成交,9月三批次成交,在如此高频大批量推售节奏下,三批次热度有所下降。三批次集中供应涉宅用地35幅,计容建面358万方,总成交金额1054亿(含4幅城中村地块),0流拍,平均溢价率2.3%,为集中供地以来新低。

第一太平戴维斯:2022年第三季度上海住宅市场分析

(包含城中村地块)

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国央企仍是土拍顶梁柱,联合拿地比例提升 

 纵观上海已完成的六批次集中供地成绩,22年三批次最冷。同比去年三批次,土拍市场都比较冷,其中一个因素就是由于房企的资金压力,但今年三批次比去年三批次更冷。

 从成交来看,虽然成交总价创新高,但底价成交率也创新高,溢价率和触顶率创新低,意味着更多地块托底成交。

 从拿地企业性质来看,国央企占比仍在高位,还坚持参加土拍的民企越来越少。同时联合拿地比重为近两年最高,企业合作意愿强烈,分摊成本和分散风险是大势所趋。

22年集中供地房企报名情况

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底价成交比例、3家以上报名地块数量均增加,两级分化趋势更明显

非典型房企参与增加,典型房企力度下滑

“非典型”新面孔不断涌现,逐渐成为浦西托底主力,预计四批次持续增加典型房企投资额度减少、当年转化率降低,布局力度下滑。

房企参拍力度(投入资金量)

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典型房企中仅中华企业、国贸、象屿在持续投资力度(三批次均参拍,投入金额未骤减)

2022年四批次地块推介预览

2021年2月24日,自然资源部发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策。“两集中”是指集中发布出让公告,原则上每年不超过3次,但22年9月已推介了37幅涉宅用,部分有望于今年四批次挂牌。

2022年预计供应商品住房用地522-592公顷,相比去年增加172公顷,最大增幅约44.7%。截至目前,上海共完成98幅地块,供应商品住房用地约456.7公顷(不含城改地块),完成率约77%。

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后市预判

上海受疫情影响,土拍给房企预留一定利润空间以鼓励企业参拍,多家头部国央企房企欲投入上海土拍,快速提升核心城市的土地储备,提升市场占有率。

预计四批次依旧以国央企为主,核心地段地块受追捧,土拍阶层进一步分化,合作拿地模式仍为主流。

财政部在近日明确严禁地方通过举债储备土地,这也对地方城投企业拿地进行了限制,也将有效减少地方企业土拍托底的现象。

03、疫情后新房变化

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 供应:市场供应集中在外环,市中心供应稀缺,一手供应节奏加快,今年有望多更多批次入市。

 成交:市场供求矛盾依旧明显,但受后疫情时代的影响,市场趋向理性,矛盾逐渐缩小,消费者更多关注项目本身所承载的利益点,以及居住生活的实用性。

 价格:受到后疫情环境影响,成交均价逐渐下行,波动源于市场的理性抉择以及更多刚需项目的入市。

2022年新房批次供应频率加快,新盘供应加速

自2月15日起,网上房地产平均1个月公示近期将入市住宅项目(除上海3-5月特殊防疫时段外),目前已推出5批,共190个项目五大新城(嘉定,青浦,奉贤,松江,临港)供应较集中,传统市中心区域(静安,徐汇,黄浦,长宁)供应稀缺。

五批次项目区域分布

第一太平戴维斯:2022年第三季度上海住宅市场分析

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