58安居客房产研究院:2022年10月全国二手房市场月报

一、全国二手房相关政策解读

1. 全国性政策

l 2022.10.16

二十大:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的的住房制度。

点评:二十大报告中重申了房住不炒的政策,因此,在未来三到五年时间内的住房需求依旧以自主性的需求为主,打击投资炒作,稳定房价,并且在这一框架之下,通过保租房的配套政策,从侧面维稳房价,预计在下个五年,国内保租房将会是集中上市的时间段,让一部分有经济实力的人通过市场化的手段进入楼市,一部分尚未有能力买房的人,通过政府的保租房项目获得居住。

l 2022.9.30

财政部:对居民出售自有住房并1年内购房的 售房已缴个税予以退税优惠

财政部、税务总局9月30日发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。文件指出,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

点评:该政策最主要的目的还是盘活存量市场,激发对新房和二手房市场交易活跃度。首先,政策可以减少部分卖房人群税费支持,从而降低其出售价格,而随着房价的下跌,购房者也会提升入市的意愿,激发楼市活力。其次,要获得退税必须要新购住房才能够享受政策红利,那么这部分人必须要到房地产市场买房,从而增加交易量,量上来了,价格就稳定了,市场信心就能恢复了。

2. 地方性政策

l 南京–2022.10.12

南京购房退税细则发布

10月11日,南京最新换房退税细则公布!从今年10月1日起至明年12月31日期间,卖掉一套房子再买入一套房子即可减免个人所得税。

点评:从南京的卖房买房退税政策来看,相比财政部措辞会更严厉一些。首先,在卖房买房周期内只退一套房的钱,并且买房顺序是先卖再买,退税的比例只有1%。从现实交易中,可能交纳的个人所得税的税率会高于1%,可能会打击部分置换需求的客户的积极性,并且在买卖房产的时候都需要交纳契税,可能出售原有房产之后新购的话,可能还有支付一笔相当数量的增值税和契税,甚至再买二手房的话还有额外的中介费;并且当前的置换需求多为改善型需求,可能存在出售多套房产进行改善,那么只能退一套房,是不利于改善型需求入市的。因此,南京的此项政策会激发部分业主的挂牌热情,但是能否促发交易量尚需要看后期落地效果。

l 厦门、成都、北海、哈尔滨–2022.10

多孩家庭购房支持政策

10月28日,厦门市住房公积金管理委员会出台多子女家庭购房租房住房公积金支持政策和优化提取住房公积金,支付购买新建商品住房首付款业务通知。

10月9日,四川省政府印发了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》。提出:鼓励银行机构为符合条件的夫妻提供消费贷款,按生育孩次给予不同程度降息优惠;对生育二孩、三孩的家庭放宽购房资格条件等。

10月26日,广西壮族自治区北海市发布《北海市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金使用政策的通知》。恢复公积金 “可提可贷” 住房政策向多子女家庭倾斜。

黑龙江省哈尔滨市发布《关于促进哈尔滨市房地产业良性循环和健康发展的若干措施解读》。明确,具有哈尔滨市户籍,符合生育政策,在2021年10月29日以后生育第二、第三胎的家庭,在9区内购买新建商品住房的,凭网签备案的《商品房买卖合同》、户口簿和出生医学证明等,分别给予1.5万元、2万元的一次性购房补贴。

点评:多城频繁出台利好多孩家庭购房的政策,主要还是和二十大中对多孩家庭政策性支持的倾斜。首先,能够符合国家生育的长期政策,从而激发部分人群的生育意愿;其次,多孩家庭一般都会存在改善性的住房需求,在生育压力较大的情况之下,购房政策能够给与其一定的支持,至少能够减少这部分人群的购房成本或者买房压力,激发这部分人群加速入市。

二、全国40城二手房市场

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为:从重点监测的城市二手房市场来看,依旧处于市场的谷底阶段,尚未有回暖迹象。当前楼市政策依旧以刺激楼市为主,并且当前对二手房交易利好的政策也逐步增加,其中20多城连续出台“带押过户”,“卖房买房可抵税”等政策,都是为了提升二手房的流动性,提升其交易量。不过北京、上海等城市二手房价格依旧相对坚挺,并且整体楼市政策依然偏紧,预计这类城市未来还是具有调整可能性,而部分限价城市,随着二手房交易低迷,新房摇号中的置换客户无法卖掉二手房也会影响到新房市场,因此目前二手房市场牵制新房市场的回暖,如果对二手房交易政策更为宽松将会利好整个楼市的快速回暖。

1.全国40城二手房在架房源量

据58安居客房产研究院统计数据显示:2022年10月,全国40城二手房在架套数在265万套左右的水平,相比8月减少4.1%。全国二手房在架量出现回落,首先是市场和交易低迷对房东挂牌意愿降低,其次是真房源政策的持续影响,房源真实性逐步提升,那么房源减少也在情理之中。

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2.全国40城二手房各户型在架房源量

2022年10月,全国二手房在架房源房型占比几乎没有变化,市场交易冷清导致买卖双方胶着,导致市场在售房源结构的平衡。

 

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3.全国40城二手房房源在架时长

2022年10月,全国40城二手房在架时长为74.8天,环比上月上涨3.3%。二手房在架市场的增加,主要还是二手房去化难度加大,购房者持续观望而导致,不过部分城市在架市场出现一定的回落,如成都、海口和温州等城市,其中海南部分城市随着疫情结束逐步解封,市场逐步得到修复。

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4.全国40城二手房新增挂牌房源量

2022年10月,全国40城二手房新增挂牌量为64万套,环比减少11.6%。本月,几乎所有的城市新增挂牌房源量都出现了不同幅度的降低,不过三亚的新增挂牌量受疫情结束影响出现了600%的增加,而9月底出台减税政策中,多数城市尚未出台细则,因此导致新增挂牌依旧没有提升。

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5.全国40城二手房看房需求热度指数

2022年10月,全国40城二手房看房需求热度指数为1.12,环比上月回落0.9%,已接近年初水平。不过二手房看房热度在10月跌幅相比前两个月明显收窄,购房者信心已接近谷底,期待市场筑底之后的逐步反弹。

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6.全国40城二手房挂牌均价

2022年10月,全国40城二手房挂牌均价为20156元/平方米,环比下跌0.51%。二手房挂牌均价已跌至近一年的最低点,房源交易低迷也逐步影响部分房东的心态,部分急售的房东只能通过降价出售,并且需要明显的降价之后才能得到市场的认可。

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