58安居客房产研究院:2022年10月全国土地市场月报

本月观点

l 受集中供地三批次高峰期已过的因素影响,本月供求规模出现下滑。

l 溢价水平持续降低,除个别核心地块外,各城市土拍平均成交溢价率仍在低位运行,65城地块溢价在1%以下或底价成交的地块占到四分之三。

l 本月重点65城流拍率上升至16.3%,地块热度分化严重,去化困难的城市或者非核心地段地块流拍高企。

l 南昌成为明确提出要“退出”集中供地名单的首个城市。当前土地市场持续低迷,尤其是那些新房市场去化堪忧、库存量高企的三四线城市,在集中供地的制度下,房企的资金筹措压力倍增。因此,今年的集中供地不仅在规则上一再放松,多个城市还采用了预申请和少量多批的方式,以减缓房企的拿地压力。

l 多个城市已明确要推出第四、第五批地块,但仍作为前几批次供地的补充,因此整体供应规模有大幅度的下滑,由于临近年底房企忙于冲刺业绩及保交楼任务,总体来看,最后两个月土地市场将平稳过度。

58安居客房产研究院:2022年10月全国土地市场月报

一、全国土地市场本月情况

1、供求走势——集中供地密集期已过,10月土地供求规模下滑

10月全国重点监测65城土地市场供应规模大幅下滑,共推出各类地块807幅,环比下滑39%,同比下滑18%;成交共911幅,环比小幅下滑3%,同比下滑11%,但成交规划建面7218.75万平米,环比下滑幅度达16%。

从宅地市场看,供地量较前两个月出现大幅下滑,10月公示宅地地块267幅,环比、同比均下滑4成以上;从成交方面看,10月重点65城成交涉宅地块286幅,环比下滑14%,但同比上扬19%,成交规划建面为2845.09万平米,环比下滑17%,同比上扬5%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,这与三批次集中供地高峰期已过有很大关系,同时,今年已有多个城市明确要进行多次集中供地,多批次的集中供应可以让企业在资金安排上更加灵活。截至目前,已有北京、杭州、南京、深圳、武汉、无锡、苏州7个城市推出第四批地块,但地块推出数量相较前几批次有大幅减少,合计68幅,合计规划建面595万平米,合计起始总价达810亿元,但由于临近年底房企的资金链更为紧张,总体来看,最后两个月土地市场将平稳过度。

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2、价格及溢价率——本月溢价创去年以来新低

10月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价为3644元/平米,较上个月下滑21%,同比小幅上扬3%。从去年以来全国土地市场楼面地价呈现波动走势,但仅在去年5月出现过高于5000元/平米的价格。而涉宅地块成交楼面地价为7865元/平米,环比、同比分布下滑26%和5%。

从溢价看,去年至今呈现明显的走低趋势,10月,全国监测65城土地平均成交溢价率仅0.96%,涉宅地块的溢价率也仅为0.67%,跌至去年以来最低。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,2022年以来,参与集中供地的22城成交的地块中,有93%的地块都采用了“限地价”的方式,折算成溢价率普遍要求在15%以下,甚至还有2成左右的地块,溢价要求在10%以内,这也直接导致了房企拿地溢价率的走低。同时,今年房企资金需要用于保交楼,因此在拿地支出上比较谨慎。重点城市土拍成交平均溢价率仍在低位运行,溢价在1%以下或底价成交的地块占到四分之三。

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3、城市土地出让金成交排行——8城在土地市场上投金超百亿

从10月全国城市各类土地出让金榜单看,广州、成都、南京、苏州、徐州、无锡、西安、天津8城在土地市场上投金超百亿。其中,广州、成都、南京、天津、徐州在本月完成了第三批次的集中供地,而无锡和苏州则已完成了第四批次的集中供地,直接拉动了成交金额的上扬。

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