58安居客房产研究院:2022年10月全国租赁市场月报

报告摘要:

l 由安居客10月40城租赁价格指数环比变化来看,全国40城中仅7个城市租赁价格环比指数小幅上涨,两城环比持平,31个城市价格环比指数小幅下跌。36个城市环比价格指数波动幅度位于-2%~2%区间,市场整体波动相对平稳。

l 10月,三类户型的挂牌价格表现均弱于上月。仅一室户型的环比价格表现相对较好,上涨城市达到10个。

l 10月,受多地疫情反复,叠加步入需求淡季的影响,全国40城租赁新增挂牌房源供应量环比下跌9.7%,供应继续缩量。40城租赁需求热度环比降幅达到10.8%。

l 由于租赁市场进入需求淡季,市场活跃度转弱,市场整体价格供需结构基本稳定。

一、租赁政策动态

1、重点政策解读

Ø “十四五”时期,全国计划建设筹集保障性租赁住房近900万套(间)

住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟表示,将进一步动员多主体投资建设筹集,形成有钱出钱、有地出地、有房出房、有力出力,共同发展保障性租赁住房的良好局面。“十四五”时期,全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套(间),预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难,预计可完成投资3万亿元左右。

解读:根据住建部最新披露的“十四五”时期全国保障性租赁住房筹建目标来看,较今年初披露的870万目标有一定提升。截至10月,全国已有超过50个城市发布“十四五”期间保障性租赁住房规划目标,总计达到约770万套(间),达到规划目标85%。预计未来五年,保障性租赁住房将进入全面建设阶段。

Ø 二十大报告再强调“租购并举”,保租房建设将提速

10月16日,中国共产党第二十次全国代表大会在北京人民大会堂开幕。二十大报告在回顾过去新时代十年变革的基础上,规划了我国未来五年乃至更长时期党和国家事业发展的目标任务和大政方针。其中,从“增进民生福祉,提高人民生活品质”的角度阐述了房地产发展方向,即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

解读:本次二十大报告关于房地产发展方向的阐述延续了十九大的方向和定调,在租购并举的大方向之下,未来保障性租赁住房的重要性将不断凸显,在城市住房保障体系中承担的作用或将提升。同时,保租房的建设有望在“十四五”期间全面加速,政策进入落地和发挥解决城市新青年居住困难的作用。

Ø 深圳发布房屋租赁参考价格,覆盖全市3786个商品住房楼盘

10月28日,据深圳市住房和建设局官网消息,为促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展,提高租赁市场价格透明度,深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》,并将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。按照深圳市房屋租赁参考价格查询平台,房屋租赁参考价类型覆盖小区、城中村私宅、产业园区配套宿舍及产业园区。

解读:通过政府相关职能机构推出城市租赁参考价格,对于外来人口规模较大及占比较高的城市而言,有利于租赁市场的平稳发展。一方面,有利于租赁市场价格信息的透明化,保护租赁双方主体的权益;另一方面,针对租赁市场短期非理性的波动,能够起到一定指导和参考作用,有利于市场的稳定和良性循环;再者,针对各区域分类房源制定租赁参考价格,有利于未来规模化保障性租赁住房的入市定价,能提供清晰可参照的定价指引。

Ø 成都加强住房租赁行业信用信息管理

四川省成都市住房和城乡建设局印发《成都市住房租赁企业及从业人员信用信息管理办法》,对信用信息采集与审核、信用信息评价及发布、信用信息应用等方面进行了规定。住房和城乡建设行政主管部门依据该办法对在成都市行政区域内从事住房赁经营服务的企业及从业人员信用信息进行量化评价,并依据评价结果实施差异化管理的活动。

解读:成都针对住房租赁企业及从业人员信用信息进行规范化管理,有利于租赁市场行业规范的不断完善。通过对从事住房赁经营服务的企业及从业人员信用信息进行量化评价,建立相应评价体系,有利于租赁行业的长期健康发展。从根本上杜绝恶性信用问题的发生,为租赁企业营造良好的发展环境。

2、租赁供应

58安居客房产研究院:2022年10月全国租赁市场月报

3、金融动态

Ø 建行300亿住房租赁基金完成备案

10月25日,中国建设银行发布关于设立住房租赁基金进展情况的公告。为加快发展长租房市场,增加保障性租赁住房供给,建设银行拟出资设立住房租赁基金,基金募集规模为人民币300亿元,其中本行认缴人民币299.99亿元。截至2022年10月19日,住房租赁基金完成市场监督管理部门登记注册并取得营业执照,名称为建信住房租赁基金(有限合伙),执行事务合夥人为建信(北京)投资基金管理有限责任公司。

Ø 浙江嘉兴保障性租赁住房REITs正式启动

10月26日,嘉兴市建设局、市发改委联合组织召开了保障性租赁住房REITs试点谋划会商会议,浙江嘉兴保障性租赁住房REITs正式启动,会上明确了将从以下几个方面抓好保障性租赁住房REITs试点工作,加强工作重视,建立工作专班,深入排摸国资,广泛考察调研。

Ø 厦门国贸地产:成功发行6亿元公司债券,利率3.80%

10月17日,厦门国贸房地产有限公司2022年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)上市,发行规模不超过9亿元的公司债券,采用分期发行方式,本期债券为第一期发行。发行工作已于2022年10月13日结束,经发行人与主承销商共同协商,本期债券实际发行规模6亿元,最终票面利率为3.80%。

二、全国40城租赁价格指数表现情况

1、安居客全国40城租赁价格指数

58安居客房产研究院:2022年10月全国租赁市场月报

附注:

1. 城市范围:全国租赁重点40城;各城市的市辖区,不包括县。

2. 数据样本:数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。

根据安居客全国40城租赁价格指数显示,10月整体市场价格表现较9月有所回落,多地受到疫情反复的影响,叠加四季度租赁市场需求转弱,多数城市挂牌价格呈现回落。本月,全国40城中仅7个城市租赁价格环比指数小幅上涨,海口、苏州两城环比持平,31个城市价格环比指数小幅下跌。其中,36个城市本月环比价格指数波动幅度位于-2%~2%区间,市场整体波动相对平稳,价格跌幅有限。

由于今年国庆假期出游热度上升,国庆节假期7天,全国国内旅游出游4.22亿人次。伴随着人口跨域流动活跃度的上升,多地疫情反复,如乌鲁木齐、呼和浩特、广州、郑州等城市,受到疫情影响本月价格环比指数小幅下跌。

10月,一线城市中仅深圳挂牌租赁价格环比上升,北京、上海和广州租赁价格环比指数均呈小幅下跌。本月,由于深圳挂牌房源量持续缩量下滑13%,挂牌价格延续升温,环比温和上涨2.8%,但仍低于去年同期市场价格水平。北京自5月以来,挂牌租赁价格环比指数一直保持上升趋势,挂牌价格表现较强。结合年内租赁价格环比指数趋势来看,9月价格指数达到年内高点,本月虽然新增挂牌量环比下滑约9%,但由于市场进入四季度租赁淡季,租赁需求转弱,挂牌租金环比下跌1.1%。同样,受到淡季租赁需求走弱的影响上海挂牌租金环比小幅下跌0.9%。此外,广州由于受到突发疫情的影响,租赁市场短期内供需量价双降。

二线城市中,仅武汉本月环比价格指数表现较好,在上月平稳的基础上重回升势。昆明、海口、苏州及合肥等城市本月挂牌价格表现相对稳定。多数城市由于在一定程度上受到疫情的波及影响,对非租赁旺季的搬家、置换等各类租赁需求的积极性造成一定影响,如南京、佛山、重庆、成都、西安、兰州等人口规模较大的城市,挂牌租赁价格环比指数均呈现小幅下跌。此外,步入四季度,受到旅游淡季及疫情的干扰,青岛、厦门等沿海旅游城市,租赁市场价格表现持续较弱。

2、安居客全国40城租赁价格分类指数

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附注:

1. 城市范围:全国租赁重点40城;各城市的市辖区,不包括县。

2. 数据样本:数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。

根据10月安居客全国40城租赁价格分类指数显示,三类户型的挂牌价格表现均弱于上月。本月仅一室户型的环比价格表现相对较好,一室户型环比价格指数上涨城市达到10个,较上月减少16个。由于租赁需求的弱化,对大户型的价格影响更显著。10月,两室户型环比价格指数上涨城市仅为3个,三室户型环比价格指数均呈小幅下跌态势。随着需求的转弱,北上广深等一线城市一室的挂牌价格也有所下降。深圳由于今年供需持续低迷,在8月价格指数低点后,环比呈现回升态势,本月一室价格表现相对较好。二线城市整体各类户型价格表现均小幅转弱。

整体而言,步入四季度之后,租赁市场进入需求弱化的淡季。今年多城市受到疫情的影响,招聘市场活跃度持续走低。由于租赁市场的主力需求为白领上班族,新增需求边际的递减,导致租房换房的频率降低。因此,对合租及改善类的两室、三室挂牌价格的影响更显著。

三、全国40城租赁供需表现情况

110月全国40城租赁新增挂牌供应情况

10月,全国40城租赁新增挂牌房源供应量环比下跌9.7%,在上月市场新增供应下降的基础上,本月供应继续缩量,且同比表现大幅低于去年同期。由于本月多城市受到疫情的影响,仅5个城市新增挂牌供应环比上升,35个城市新增供应环比下滑。乌鲁木齐、郑州和兰州新增挂牌环比降幅均较为显著。

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从具体城市表现来看:

一线城市本月新增租赁供应环比均呈下降态势。北京、上海由于前三季度市场供需消化情况较好,进入9月以来新增供应后续跟进不足,叠加淡季需求转弱,本月供应环比跌幅分别达到9%、10%,但较上月跌幅有所收窄。深圳今年由于疫情扰动导致外来人口流入减少,租赁市场需求持续低迷,市场供应信心不足,本月供应持续环比下降13%。广州三季度租赁供需有所好转,但本月由于受到突发疫情的影响,新增挂牌供应环比下降12%。

二线城市中,南宁、天津、石家庄、杭州及苏州等租赁新增供应环比跌幅较小,由于受疫情影响相对较小,租赁市场受到外部因素扰动较小。在市场淡季的情况下,短期供应表现相对稳定。部分人口规模较大的省会城市,在淡季租赁需求下降的带动下,如济南、合肥、哈尔滨、西安、福州、武汉等城市新增供应环比下降显著。

从10月新增挂牌的区域结构分布来看,华东地区新增挂牌占比约47%,本月占比较上月环比上升0.4%。华北东北新增供应占比与上月持平。华南区域本月占比较上月小幅提升,占比回升至12%。中西部城市,由于部分核心二线城市受疫情影响,新增供应量较上月下降显著,整体占比小幅下降0.6%。

 

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2、10月全国40城租赁市场需求热度情况

10月,全国40城租赁需求热度环比降幅达到10.8%,需求热度表现较上月持续下降,但环比表现仍强于去年同期。本月,城市热度涨跌情况与上月持平,40城中仅4个城市需求热度环比上涨,36个城市需求热度环比下跌。其中,由于前期疫情的影响,导致三亚、成都需求热度低迷,本月在低基数的情况下,两城需求热度环比分别上涨34.2%、16.5%。进入四季度后,多城市租赁市场热度均开始降温。

一线城市中,北京、广州、上海需求热度回落显著。北京自9月租赁需求开始转弱,环比下降10%,本月需求持续回落,环比降幅达到11%。上海本月需求环比下降10.2%,降幅较上月扩大。究其原因,一方面由于进入周期性年底租赁淡季,新增租赁需求较少;另一方面,疫情的影响下求职、跳槽的活跃度降低,租房人群换租置换的意愿下降。广州由于疫情突发的影响,租赁需求热度环比下降13.2%。深圳由于今年需求持续低迷,本月环比仍下降5.9%,但降幅较上月有所收窄。

二线城市中,由于10月多地疫情扰动,叠加淡季影响,租赁市场活跃度下降显著,如重庆、南京、西安等。仅石家庄、哈尔滨、沈阳等需求内生型城市的市场热度回落相对较小,市场表现相对更平稳。

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