58安居客房产研究院:2022年全国土地市场年报

01、全国土地市场全年情况

1.连续两年下滑,一线城市2022年土地出让收缩明显

2022年在继续推行集中供地的制度下,全国共出让地块74883宗,合计规划建面402308万平米,分别同比下滑6%和7%。从涉宅地块看,下滑幅度则更为明显,2022年共成功出让地块18666宗,合计规划建面120963万平米,分别同比下滑22%和32%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,全国土地出让总量已连续两年下滑,今年下滑幅度只有去年的一半。房地产行业进入存量时代,土地供应量随之减少,倒逼土地财政转型。

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数据显示,一线城市在2022年成交土地宗数下滑幅度领跑全国,达23%,二线和三四线城市分别为14%和4%。从涉宅用地看,一线城市2022年下滑幅度达36%,但在2021年二线及三四线城市下滑的情况下,其供地呈现同比正增长。一线城市土地2022年供应收缩明显,主要是由于房地产逆周期下,房企尤其是民企的资金回笼压力和筹措压力巨大,对于高地价的一线城市减少布局,热点二线城市依旧存在较大机会,而三四线城市尽管2022年供地下滑幅度最小,但其在2021年已有大幅下滑,在下行周期下面临较大风险。

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从成交结构上看,涉宅用地从2021年开始出现明显成交量下滑态势,2022年占比30%,较上一年少10个百分点,但由于地价的小幅增长原因,导致在出让金额上下滑幅度并没有总量上下滑明显。

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2.溢价率仅为3.36%,跌至历史新低

2022年全国土地成交平均楼面地价为1383元/平米,较上一年大幅下滑18%,与2018年持平,溢价率也跌至历史最低。从涉宅地块看,楼面地价出现小幅上扬至3462元/平米,但溢价水平同样呈现下滑,数据显示,2022年全国涉宅地块成交溢价率仅为3.36%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,2022年以来,参与集中供地的22城成交的地块中,有90%的地块都采用了“限地价”的方式,折算成溢价率普遍要求在15%以下,甚至还有2成左右的地块,溢价要求在10%以内,这也直接导致了房企拿地溢价率的走低。同时,2022年下半年以来房企资金需要用于保交楼,因此在拿地支出上比较谨慎。出现溢价率小幅反弹主要是源于部分城市推出优质地块,引起房企竞价,但大部分城市依旧呈现国企、地方平台托底拿地的状态。

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3.全国宅地收金4.19万亿,上海位居第一

从全国土地出让金走势看,和出让总量趋势相同,在2020年达顶峰后连续两年下滑,2022年全国共斩获土地出让金54919.90亿元,同比下滑24%,而涉宅地块由于供地下滑更为严重,因此土地收金方面下滑幅度也更甚,全年收金41877.03亿元,同比下滑31%。上海、杭州、北京在2022年的土地出让金城市榜单中分列前三位,其中上海以2839.50亿元远超第二位杭州900亿元,稳居榜首。

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4.宅地流拍率达18%,今后经济能级较弱的城市高流拍率或呈常态

2022年,全国涉宅地块流拍4006幅,较2021年有32%的回落,流拍率为18%,相比流拍地块数量绝对值,流拍率回落并不明显,仅为2021年下滑2个百分点,侧面反映了2022年土地市场的冷清程度愈演愈烈。

数据显示,2022年一线、二线、三四线城市的宅地流拍率分别为10.53%、16.38%、18.53%,呈线性增长。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,在经济下行周期下,高流拍率成为常态,2022年在央、国企、地方平台大力托举及部分地块提前中止出让的情况下,流拍率维持稳定水平。但在中央9月提出“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”后,之前不进行实质开发,通过拍卖这种“左手倒右手“的行为注水地方财政的操作被管控,导致很多原先可以依靠地方平台托底的,经济水平和发展程度较弱的城市出现了流拍地块增多的现象,今后经济能级较弱的城市高流拍率或呈常态。

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