CBRE:2022年上海房地产市场回顾与2023年展望

CBRE:2022年上海房地产市场回顾与2023年展望
CBRE:2022年上海房地产市场回顾与2023年展望

2022年写字楼市场共录得11个新项目入市,总计84.4万平方米,其中过半数布局核心拓展区,以及以徐汇滨江和前滩为代表的新兴滨江商务区。净吸纳量回落至54.5万平方米,同比回落58%,但较2020年有所提振。受疫情反复以及封控的影响,租户多为审慎,续租交易量较往年偏高。而剔除续租交易,升级与扩租合计达六成,同级或降级搬迁占比22.9%,究其原因,主要是今年写字楼租金低点利好升级扩租需求,同时新增优质供应集中的新兴商务区吸附众多以品质升级为主的租户。供需相互作用之下,全市空置率同比微升0.8百分点,至17.5%。

行业需求方面,金融业重返首位,其中以基金、保险、投资管理、信托期货为主的需求持续释放,多为板块内部的升级扩租。上海金融开放持续扩大,金融市场格局日益完善,使得上海金融中心核心功能不断增强。TMT紧随其后,其中以人工智能、大数据为主的新技术、企业资讯服务需求居多。而今年消费品制造业需求规模呈扩大趋势,尤以新能源汽车、奢侈纺织品与化妆品突出,前者顺应科技革命和产业变革,在新一轮扩大内需中大有作为,后两者紧跟消费热点,持续增强对国内需求的适配性和创新力。此外,商务精装办公和轻资产运营的第三方办公空间,年内增量及用户接受度明显提高,市场份额也逐步扩大。

成交区位来看,徐汇滨江-前滩-陆家嘴为代表的滨江商务区,成功吸引最多企业进驻,驱动全市超六成的跨江搬迁需求。金融业仍偏好陆家嘴、世纪大道与花木板块。TMT则聚集徐汇滨江与前滩板块,一方面供应充沛,大面积选项较多,另一方面租金价格优势明显。消费品制造业青睐徐汇滨江与南京西路板块,至此滨江板块全年去化表现亮眼,占比逾三分之一,且有多个独栋产品与可视性佳的项目吸引到总部企业聚集。

全年租金重返下行通道,租金报价和有效租金较去年同期分别下跌0.2%和1.2%。由于新增供应持续入市,租约到期等多重因素,部分租户转向性价比更高的新兴商务区。核心商务区租金报价同比微跌0.1%,核心拓展区同比下跌0.5%。接近年关各子市场竞争愈发激烈,新项目租金定价与招商策略也更为激进,其中火车站受新项目今年集中交付影响,年底调租尤为明显,而韧性较好的南京西路和前滩第四季度租金亦略有松动。值得一提的是,市场普遍调租之下, LEED相关绿色楼宇于后疫时代租金溢价优势持续。

CBRE:2022年上海房地产市场回顾与2023年展望
CBRE:2022年上海房地产市场回顾与2023年展望 “2023年预计市场将有145万平方米的新增供应,预计市场需求加快复苏,核心及部分滨江商务区租金有望优先止跌企稳。随着中国从动态清零政策走向重新开放,以及政策着力点转向稳增长,上海的经济增长也会迎来较大幅度的反弹,尤其是在2023年下半年。
鉴于2022年上海数字经济相关领域指标逆势增长与‘3+6’新型产业体系的快速发展,未来电子信息、汽车、消费品制造业以及生命健康等行业需求将进一步扩大,并融合制造与服务,打造产业集群。与此同时,疫情反复及其持续性让人们对于办公环境的安全和健康意识逐步成为长期的诉求。企业持续提升的对绿色办公环境和员工身心健康的诉求将进一步影响未来写字楼的硬件打造和软性服务。”

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2022年,上海零售物业市场录得4个优质项目入市,商业总体量达18.0万平方米。其中,锦沧文华广场以及张园西区的相继入市,以首店首发为特色引入多样高能级国际品牌,为南京西路商圈再添新意。其中,张园西区于四季度正式对外开放,定位高端商业聚集地,以海派文化为主题,融合文化与品牌创新,打造全新体验消费目的地。此外,苏河湾万象天地落位苏州河沿岸,历史建筑的复建为项目增添了更深的文化底蕴,而包括运动、宠物以及品质生活在内的业态构成则更加突出项目新潮的品牌特色,引得各类消费者前往打卡。至此,上海零售物业市场以各具特色的新项目为起点,重振消费信心,激发市场活力。2022年,全市空置率累计上行1.3百分点至8.0%,全市购物中心首层租金累计下跌3.1%,报每天每平方米人民币34.0元。

疫情加速零售洗牌,餐饮品类年内迭代较快,依旧为市场的主力需求,占比40%。咖啡茶饮赛道多元转型,其中,以霓裳茶舞、须尽欢和阿嬷手作为代表的中式特色茶饮品牌迎“国潮”之风展现文化自信;而健康理念迎合消费升级以及健康意识增强的新需求,热度持续上升,年内椰子饮品品牌cococean、健康酸奶品牌Blueglass和K22酸奶等品牌需求亮眼。此外,创新概念以及跨界布局为消费者带来全新场景体验。Tims咖啡于上海首发“日咖夜酒”新业态,满足日渐多元的消费需求;Blueglass则是于年内开出全国首家宠物露营主题店和瑜伽主题店,创新的主题场景设计助力线下引流,实现品牌差异化发展。

时尚服饰品类需求占比27%,其中潮流女装、运动以及设计师品牌需求较为亮眼。疫情之后,随着露营经济的迅速出圈,运动类品牌向户外及专业运动类倾斜,KOLON SPORT、SALOMON以及CHUMS等品牌布点积极。珠宝配饰类需求占比7%,包括老庙黄金、潮宏基以及周大福在内的传统黄金珠宝品牌热度再度走高,品牌顺应中国元素焕新产品设计,外加其自身的保值属性,黄金饰品受到年轻消费客群的追捧。

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