从80平到110平!换房时代之青岛样本

政策集中松绑,市场进入回暖期

回顾2022年,青岛房地产政策集中松绑,市场进入深度调整阶段。

青岛在支持刚性和改善性需求方面,一是降成本,包括降低房贷利率、降低交易税费等;二是降门槛,包括优化限购政策、降低首付比例等;三是打通二手房交易链条,出台“带押过户”细则,提高交易效率。

房地产政策集中松绑,巩固了青岛房地产市场稳定向好的预期。从过去一年多楼市量价变化,不难看出市场呈现出筑底回暖的积极态势。

1、二手房成交单价小幅度下调,整体走势稳定

贝壳研究院数据统计,2022年1月-2023年2月,青岛二手房成交单价稳中微降。高值出现在2022年1月份,当月成交单价为1.96万/㎡;低值出现在2022年12月,当月的成交单价为1.69万元/㎡。除去这两个月,其他月份均在1.8万元/㎡上下波动。

1221-232月青岛二手成交单价走势

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资料来源:贝壳研究院

2、新房二手房成交走势趋同,成交比值缩小

从青岛2022年近一年的市场成交走势来看,新房、二手房成交量均在2022年2季度达到高值,后又呈现不同程度的下行。但新房、二手房成交比值在逐渐缩小,到2023年1月,成交比值仅1.2,青岛整体成交趋势向存量市场过渡。

22022年青岛楼市季度成交量

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资料来源:贝壳研究院

注:根据青岛网上房地产不完全统计新房/二手目标市场住宅套数(市南,市北,李沧,崂山,城阳,即墨,黄岛,胶州,不含平度,莱西);由于2023年1季度数据中,3月无全月数据,因此以1、2月平均值估算。

同样,房贷利率下调等友好宽松政策,可以更好地支持到购房者。据贝壳研究院统计,青岛购房者更愿意使用房贷,青岛购房者全款比例约20%,低于全国比例5-10个百分点。另一方面,青岛贷款购房者的平均贷款成数约为5.5成,略低于全国6成的水平。

在置业信心上,贝壳平台在线用户调研显示,2023年一季度青岛看涨房价人数比例回升到22%,略低于二线整体水平24%;而半年内计划购房的人数比例由去年四季度18%回升至23%,整体呈现出温和复苏姿态。

总之,2022年青岛房贷利率多次下降、契税调整、限购放松等政策全面实施,市场信心不断增强。而今年以来,青岛市以房交会为依托,线上线下全面推广“带押过户”、“优鲜卖”等创新举措,让青岛楼市迎来了“开年红”。

具体到热点商圈及楼盘,2022年1月至2023年2月热点商圈TOP10中,西海岸新区共有5大商圈登榜,分别为东方影都、安子片区、香江路、江山南路、薛家岛。另外李沧也有三大商圈入围,分别为东方城西、下王埠、世园会商圈。

3:城市热点商圈及所属城区排名

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资料来源:贝壳研究院

同样,贝壳热搜楼盘TOP10中,有4个来自西海岸新区。排在前三位的楼盘有维多利亚湾、山海湾、卓越蔚蓝群岛。相比其他项目来说,上榜楼盘凭借体量大、户型多、配套全等优势热度持久。

4:城市热点商圈及所属城区楼盘排名

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资料来源:贝壳研究院

改善性需求升温,房屋交易三大新趋势

“大力支持刚性和改善性需求”,住建部部长倪虹近日如是称。随着中央多次重申将改善性需求纳入合理购房需求的范畴,地方层面可能将有更多像青岛这样中高能级的城市为“改善族”打开政策支持的工具箱。

伴随城镇化推进,2000年以前建成的大量老旧小区,存在住房面积小、配套差、质量不高等问题,群众改善居住环境和居住条件的要求都比较迫切。同时,新冠肺炎疫情也对居民改善居住条件和居住环境方面提出了更加迫切的要求。

并且在全国很多城市,改善性需求呈现了占比逐年提升的新趋势,追求更好的居住环境、更大的居住面积,是当前大部分消费者换房的主要驱动因素。通过对青岛市场分析及调研,贝壳研究院归纳出在改善性升温的市场环境下,青岛房屋交易三个特征和趋势:

1、改善性购房比例增加,平均购房年龄持续上升

青岛市政府工作报告披露,2022年青岛城镇率达到77.2%。随着城镇化率不断提升,居民收入增长,对居住品质的要求逐步提升,改善性用户购房比例逐步提升。

这一点数据可以佐证。从青岛购房者年龄分布来看,代表刚需的25-35岁群体依然是购房的主力区段,但是占比从2020年54%降低至2023年42%,而代表改善的35-45岁群体逐年上升,从2020年占比24%增加至2023年的34%。购房者平均年龄逐年上升,2023年一季度达到37.2岁。

5:城市购房者平均年龄及年龄分布

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