58安居客研究院:2023年3月全国二手房市场月报

58安居客研究院:2023年3月全国二手房市场月报

01全国二手房相关政策解读

全国性政策

财政部原部长:经济转为正常增长后应尽快试点房地产税

财政部原部长楼继伟在上周五出版的《比较》杂志发表文章说,房地产税是最适合作为地方税的税种,在经济转为正常增长后应尽快开展试点。探讨财政体系的未来发展导向需要问题导向,并提出可行的选择方案。其中之一是建立适合作为地方税的税种。房地产税是最适合作为地方税的税种,在经济转为正常增长后应尽快开展试点。房地产税立法工作的难点有很多,最大的难点是房地产如何估值。一般来说应以完全产权、交易不受限的住宅为估值基准。而现实中大量的住房产权不完整、交易受限。

点评:房地产落地的难点并非是对房产如果进行估值,而是征税的“公平“和“公正”。当前房地产的信息相对完善,并且买卖和交易信息基本上已实现线上化,而银行、房地产互联网企业,大量房地产交易和评估企业都能够形成一套完善的房屋评估体系,相关部门必然会比市场化的企业拥有更为齐全的房产相关信息,从而形成一套房屋评估系统并非难事,困难的是做到房产税征收的“公平”和“公正”。因为房产税的征收即需要考虑到低收入人群的承受能力,又要兼顾房产价值相对较大人群的全面征收,最后还需要税收利用的公开透明。

自然资源部和银保监会:协同做好不动产“带押过户”

为贯彻中央经济工作会议精神,落实党中央、国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求,在地方实践的基础上,自然资源部和中国银行保险监督管理委员会决定深化不动产登记和金融便民利企合作,协同做好不动产“带押过户”,进一步提升便利化服务水平,降低制度性交易成本,助力经济社会发展。

点评:自然资源部此次出台的房地产“带押过户”政策,表明在前期各地逐步开始实施的“带押过户”政策对二手房交易的促进作用已得到市场验证;其次,各个地方金融机构在实施过程中,已逐步把这一模式“跑通”,并且在市面上形成了三套主流模式。因此,此次自然资源部发布“带押过户”的政策, 是希望把该项政策推广到全国,从而降低交易风险,提升交易效率,减少买卖双方的交易成本。

地方性政策

l 北京、合肥、连云港、南京、襄阳、亳州–2023.3月

“带押过户”:商业贷款和公积金贷款

北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委、北京市住房和城乡建设委今天联合发布通知,正式在北京市启动存量住房“带押过户”模式。通知明确,从3月31日起,居民出售在京住房,买卖双方可以在原按揭贷款抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记,以切实提升居民住房交易、登记和金融服务水平。

江苏南京出台稳楼市政策,二手房交易公积金贷款可办理“带押过户”业务。

点评:二手房“带押过户”已成为一个趋势,从四个一线城市来看也仅有上海尚未出台相关政策,并且也有风声提到已有部分银行在开始逐步实施该项业务,因此,作为存量房交易为主的城市实施“带押过户”必然是个趋势所在,是一项保障买卖双方交易安全,提升交易速度的利好政策。并且该项政策在部分城市逐步从商业贷款向公积金贷款推广,利好部分低能级城市的二手房交易,进而提升整个城市楼市的成交。

l 陕西–2023.3.2

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人予退税优惠

陕西省委、陕西省人民政府印发《进一步提振信心恢复活力推动经济社会平稳健康发展的若干措施》。《措施》提出,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

点评:对于卖二手房再买房退税政策已推出半年多时间,实际上在各地在具体操作流程还是具有较大差异性,并且要求也会相对严格,如卖房和买房主体必须是同一人,或者区域会有所限制,时间也会有所限制,因此该项政策推进速度相对缓慢。主要是在税务部门税费结算系统不一定支持该项新业务,会较大的增加其工作量,而有部分二手房在出售时,已经达到了免征条件,及时是未到免征的情况之下,多数情况之下税费也会由买家承担,因此卖家退税动力相对会较小。

l 贵阳、亳州–2023.3

公积金贷款政策放松

贵阳贵安住房公积金服务“强省会”主题新闻发布会召开。贵阳贵安发布住房公积金惠民便民政策“双十条”:提高多子女家庭购房贷款额度、加大对新市民、青年人等租房提取支持力度、取消二手房公积金贷款房龄限制等。

亳州市政府信息公开网发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干政策的通知》,购买商品住房首次公积金贷款最低首付比例为20%,二次公积金贷款最低首付比例由50%降至30%。购买二手房,亳州市住房公积金贷款最低首付比例调整为40%。

点评:部分中小城市对楼市的支持政策主要从公积金贷款政策的调整为主。如贵阳,对二手房公积金贷款将会取消对房龄的限制,对于购房者而言,购买二手房基本都为刚需为主,因为二手房都会会比新房便宜,并且能够马上入住,而部分二手房房龄相对较老,无法和购房者年龄想匹配的贷款年限,那么此次贵阳放款公积金年限限制,会对部分老房子交易带来利好。而亳州这类城市以新房市场为主的城市,公积金政策向二手房偏移,也是促进楼市活跃度的相关政策。

02全国40城二手房市场

58安居客研究院研究总监陆骑麟认为:3月全国二手房市场延续2月的回暖态势,不过其速度相对慢了许多。主要还是3月的市场反弹把去年积累的客户已明显消化,成交量也会在3月逐步显现,预计3月二手房交易量同环比涨幅会超过三成以上,不过随着客户的逐渐买房,短期内市场将逐步趋于稳步回升。

全国40城二手房在架房源量

据58安居客研究院统计数据显示:2023年3月,全国40城二手房在架套数为332万套,环比上月增加5.4%,在架量已接近去年年中的水平。市场逐步回暖提升房东卖房意愿,而经纪人的信心增加也会推动房源开拓行为。

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全国40城二手房各户型在架房源量

20233月,全国40城二手房在架房源中,中小户型的房源占比出现减少,其中1房占比减少0.5个百分点,2房占比减少0.2个百分点,3房和4房占比都出现了0.3个百分点的增加。

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全国40城二手房房源在架时长

2023年3月,全国40城二手房在架时长为74.08天,环比大幅回落15.5%。目前,二手房的在架时长已接近去年10月份的水平,其中,新增房源的增加拉低了在架时长,其次是房源交易速度的加快促使部分在架时长较长的房源减少拉低在架时长。

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全国40城二手房新增挂牌房源量

2023年3月,全国40城二手房新增挂牌量为91万套,环比增加8.1%。新增挂牌量再次回升表明卖房对当前市场信心相对较高,卖房意愿强烈,不过从分城市来看,绝大部分城市新增挂牌量出现了增加,仅有合肥和苏州新增挂牌量出现一定的减少。

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全国40城二手房看房需求热度指数

2023年3月,全国40城二手房看房需求热度指数为0.78,环比上月下跌了18.1%,虽然上月热度指数出现大涨但是依旧在枯荣线之下,本月再次市场热度回调,是市场快速反弹之后的自然回落,预计短期内的市场热度将会维持在当前水平。

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