房企深度研究:2022年房企拿地开工情况研究

房企深度研究:2022年房企拿地开工情况研究

【写在前面】

房地产行业进入存量时代,土地供应量随之减少,2022年在继续推行集中供地的制度下,全国宅地出让总量出现3成以上的缩减,同时流拍率的居高不下,导致地方平台屡屡“出手相救”,那么接下来的开工情况就尤为引人关注。我们特意挑选了杭州、北京、厦门、苏州、重庆、宁波、合肥、天津、青岛、南京、上海、长沙、西安、深圳、福州、郑州、济南、广州、长春、成都、武汉、昆明、无锡、沈阳,这24个样本城市,对其2022年的涉宅地块各类房企的开工情况进行了监测,通过不同的数据对比发现了以下一些有价值的内容,供大家参考。

一、整体开工率33%,地方平台开工率仅16%

2022年24个样本城市涉宅地块成交1597宗,截止2023年5月底,已开工的仅532幅,整体开工率33%。其中,央企拿地开工率最高达57%,而地方平台拿地开工率不出意外,仅16%,在各类拿地企业中最低。究其原因,主要有:

1、房企为主营业务的央企资金雄厚,肩负“拿地即开工”的表率作用,因此在绝大部分城市都能达到较高开工率;

2、民企资金融资成本高,资金周转运作都需要项目“动起来”,因此其拿地开工率也能跑赢平均值;

3、而地方平台,尤其是在2022年拿地的地方平台托底意图较明显,缺乏自身开工能力,往往在拿地之初就寻找合作方联合拿地,或者是拿地后再寻找代建公司或房企入股,抑或真的仅是为了地方财政的账面好看“左口袋出右口袋进”,因此不确定因素较多,即便是合作开发,受体制不同影响,流程繁杂,时间成本放大,制约了开工速度。

房企深度研究:2022年房企拿地开工情况研究

二、城市差异巨大,一线城市并非都名列前茅

当然,各城市之间也存在差异。24个样本城市中,整体开工率超过平均数的仅9个,其中,杭州和北京的整体开工率达80%以上,显著超过其他城市,从其各类房企的拿地开工率看也无一“拖后腿”。厦门、苏州的拿地开工率情况也相对较好。而上海和深圳、广州的整体开工率都没有想象中的高,分别为28%、27%、13%。

而从宁波开始,地方平台的拿地开工率较其他房企类型出现明显差距,但这些城市地方平台的拿地占比却不低,如长沙、福州、济南、武汉、沈阳的地方平台拿地比重都在4成以上,但其地方平台的开工率多在20%以下,甚至很多城市都为0,侧面反应地方平台参与度越高的城市对开工进度的拖累也会提高。

房企深度研究:2022年房企拿地开工情况研究

三、整体开工率的影响因素:拿地溢价率、城市新房热度、市场存量

那么到底是什么因素影响城市的开工进程呢?我们可以从地方平台拿地溢价率、城市新房热度、市场存量三个角度来窥探一二。

1、从溢价水平看,地方平台拿地溢价率普遍贴地而行,2022年24个样本城市宅地中地方平台的拿地溢价率仅1%,而央企、国企、民企的拿地溢价率分别为5%、3%、5%。那些底价拿地的地方平台托底的目的则更为明显。据统计,24个样本城市中就有11个城市的地方平台均为底价拿地,而往往这些城市地方平台的拿地比重并不低,这侧面反应了房企对该城市的拿地热情并不算高涨,对其市场今后的发展持保留态度。

房企深度研究:2022年房企拿地开工情况研究

2、从新房线上热度看,2023年受上一年疫情需求积压、及各项住房消费刺激政策影响,在一季度市场出现骤然回暖,但好景不长,多数城市3月份后出现热度回落。以2023年前6个月的新房线上热度同比数据看,样本24个城市除杭州外,均出现回落,且回落幅度与开工率有一定相关度。如杭州今年前6月新房热度成为唯一一个提升的城市,其整体开工率也位列第一;而无锡、沈阳、福州等地,新房搜索热度降幅超30%,房企的开工热情也较低。

房企深度研究:2022年房企拿地开工情况研究

3、城市开工情况还和该城市当前的市场存量、房企的拿地信心,以及该城市存量土地的状态息息相关。经过我们研究发现,整体开工率较高的城市往往商品住宅出清周期处于合理值或者偏低,2022年供地计划完成度高,2023年的供地水平下滑幅度也非常有限。

房企深度研究:2022年房企拿地开工情况研究

房企深度研究:2022年房企拿地开工情况研究

本文来自互联网,不代表前途科技立场,如若转载,请注明出处:https://accesspath.com/report/5862382/

(0)
NEXTECH的头像NEXTECH
上一篇 2023年8月7日 下午6:39
下一篇 2023年8月7日 下午6:39

相关推荐

发表回复

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用 * 标注