Cushman & Wakefield：2025下半年亚太地区数据中心市场报告

2025年下半年，亚太地区数据中心市场继续保持高速扩张态势，全年新增运营容量约1557MW，开发管线新增5033MW，整体运营容量达到13763MW，而空置率则由2024年下半年的12.4%下降至10.9%，供需关系进一步趋紧。这意味着AI计算需求和云计算业务扩张已经进入规模化兑现阶段，数字基础设施正式迈入供给持续扩容但需求增长更快的新周期。

从区域格局来看，中国大陆仍然保持亚太最大数据中心市场地位，占整体运营容量约39%，达到4.6GW；印度凭借285MW新增运营容量突破1.5GW，总规模首次超过日本成为区域第二大市场；马来西亚柔佛州新增337MW运营容量，成为全年增长最快市场，并有望于2026年底突破1GW门槛。与此同时，东南亚在建容量达到1123MW，占亚太总在建规模31%，其中马来西亚、泰国和印尼成为建设最活跃市场，资本正在持续向新兴节点集聚。

资本市场表现同样反映出行业进入成熟扩张阶段。AI与超大规模云计算项目由规划逐步进入建设执行阶段，融资模式更加强调资产质量、平台规模以及AI需求确定性，并购活动更多围绕AI-ready资产和超大规模园区展开，而非传统机会型投资。长期机构资本持续流入，使数据中心逐渐成为全球基础设施投资组合中的核心资产类别，行业估值逻辑正由房地产属性向数字能源基础设施属性演进。

市场成熟度指数显示，柔佛、东京、北京、孟买、悉尼、上海及墨尔本已成为亚太Powerhouse级市场，占据区域55%的运营容量和49%的开发管线，其中柔佛凭借庞大的开发储备超越东京和北京，成为成长潜力最高市场。与此同时，首尔、新加坡、雅加达、香港等Established市场仍贡献28%的开发规模，而海得拉巴、台北、德里等Developing市场则依靠国际云厂商布局保持持续成长动力，市场梯队逐渐形成。

具体城市表现方面，东京运营容量达到1179MW，空置率下降至5.6%，AI训练需求推动液冷及高密度机柜快速部署；新加坡虽然受监管约束，但启动新一轮200MW绿色数据中心审批，并规划700MW低碳园区；悉尼空置率进一步压缩至3%，AI超算园区建设持续加速；孟买运营容量同比增长42%，达到768MW，占印度整体容量约50%，未来微软175亿美元及亚马逊350亿美元投资计划预计将进一步强化其区域核心地位。各主要市场均呈现AI需求驱动、低空置率运行以及开发储备快速扩大的共同特征。

从未来趋势来看，亚太数据中心行业已经从传统云计算基础设施时代迈入AI算力基础设施时代。随着生成式AI、推理计算和企业数字化持续深化，未来市场竞争将逐步从土地资源竞争转向能源获取能力、绿色供电能力以及高密度算力部署能力竞争。预计至2028年前，中国大陆有望突破5GW运营规模，日本、印度及澳大利亚将相继迈入2GW级市场，亚太地区也将进一步成为全球AI基础设施投资和数字经济增长最重要的战略高地。